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當前位置 > 順發首頁 > 財經要聞 > 經濟評論 > 中信證券︰房價增速放緩 對利率意味著什麼?

發布時間︰2019-11-29 13:44來源︰網絡整理順發財經字號︰

  報告要點

  今年二三線城市房價增速較以往整體放緩,部分城市出現下跌,本文主要研究房價增速放緩如何傳導至利率層面。我們主要從三個路徑出發討論房價增速放緩對利率可能產生的影響︰短期對投資和消費形成利空、降低貨幣政策約束、釋放利率債需求,因而利好利率下行。

  房價—廣義通脹—貨幣政策—利率。經濟危機後,央行更加關注資產價格的變化,一些學者也曾建議將房地產價格作為央行貨幣政策的目標之一。房價上漲與通脹結構性上升對經濟的影響類似,都容易引起廣義“滯脹”。在房價上漲過快時,政策調控也應該發揮作用,與加息抑制通脹是同樣的道理。當前貨幣政策在經濟下行和房價高位上漲時陷入兩難境地,比如今年一季度。但是,一旦房價增速放緩,貨幣政策騰挪的空間將有所增加。

  房價—經濟增長—利率。我們主要從投資和消費兩個方面看高房價和房價上漲對經濟增長的影響。投資方面,高房價和房價上漲能夠依靠提振地產基建相關的低TFP增速的行業對經濟施加短期刺激,但會透支需求,拉低總體TFP,導致經濟長期內生增長動力減弱,降低自然利率,然後傳導至實際利率和名義利率。消費方面,在房價較低且增速較快時,能夠通過財富效應提振消費,而房價較高時家庭的債務壓力將對消費形成擠出。因此,高房價和房價快速上漲不利于長期經濟增長。

  房價—資金供求—利率。在房價上升較快時,房地產開發投資的需求較大,更多的資金將通過抵押貸款、房地產開發貸款和非標融資等途徑流向收益率水平較高的地產投資,從而減少了其他投向的資金供給,因而導致利率整體上行。以地產開發投資和貸款加權利率的關系為例︰隨著房地產開發投資增速的上升,貸款加權平均利率也會隨之上升,說明地產投資拉動了社會融資成本的整體上行。

  今年以來,整體房價增速較過去有明顯放緩的趨勢,明年該趨勢可能大致延續。我們選取了70個大中城市的住宅價格指數作為參考,今年7月以來,房價上漲的城市數量明顯回落,10月當月,二手房價格下跌的城市數超過了上漲的城市數。從各線城市平均房價指數看,一線城市房價較為平穩,二三線城市房價增速大致呈現整體回落,分化加劇的現象。

  房價增速放緩短期利好利率下行。房價增速下行短期對投資和消費形成利空。投資方面,房價增速放緩對應地產地產投資空間受限,影響總投資需求。對于制造業來說,短期內需求走弱將會直接削弱制造業生產和投資的動力。消費方面,房價增速放緩導致財富效應下降,而前期高房價對應的個人存量債務壓力並不會減輕,因而對于消費也是利空大于利多。因此,房價增速放緩短期內利空經濟。另外,房價增速放緩將打開貨幣政策空間,同時釋放利率債需求。從廣義通脹的角度看,房價增速放緩,對貨幣政策的約束下降,貨幣政策騰挪空間有所增加。另一方面,在地產融資需求下降,更兼貨幣條件放松之時,利率債的配置需求也將有所增加。總體而言,房價增速放緩短期利好利率進一步下行。

  正文

  各線城市房價趨勢如何?

  今年以來,整體的房價增速較過去三年有明顯放緩的趨勢。我們選取了70個大中城市的住宅價格指數作為參考,對近年來我國房價的總體走勢進行回顧。從環比漲跌城市數的角度,不論是新房還是二手房,過去三年房價上漲的城市居多,持平與下跌城市數量較少。而今年7月以來,房價上漲的城市數量明顯回落,而10月當月,二手房價格下跌的城市數超過了上漲的城市數。

  一線城市房價平穩

  一線城市房價長期穩定,變動的空間不大。觀察北上廣深四個一線城市的房價,四個一線城市的房價指數自2012年來已經接近翻倍。時間上來看,一線城市房價在2015、2016兩年間漲幅最大,而自2017年起隨著對房價調控趨嚴,北京、上海新房漲幅不大,北京的二手房還在下跌;而廣州的新房和深圳的二手房在2017年後仍在上漲。總體而言,四個一線城市房價長期穩定,上漲或下跌的空間都不大。

  部分二線城市房價下跌,分化加劇

  二線城市方面,今年新房和二手房價增速較過去三年整體放緩,二手房價增速分化加劇,部分城市出現房價下跌的現象。為方便比較,我們將今年以來的房價及近三年房價進行折年計算。總體來看,無論是新建住宅還是二手房,近三年房價上漲幅度均比較大,而今年以來受“房住不炒”政策調控的影響,房價漲幅整體弱于往年。二手房價格的漲幅弱于新房,今年青島、鄭州、濟南、武漢等部分二線城市二手房價格已經開啟了下跌模式。

  “因城施策”或與城市的絕對房價關聯性更強。我們將今年以來的二手房價漲幅和2018年房價的關系作圖(我們去掉了幾個房價出現極端值的城市,如廈門)。可以看出,圖中房價絕對水平較高的城市今年的漲幅普遍比較低,而房價相對較低的城市漲幅相對較大。說明地產政策對房價較高的二線城市限制較多,而對房價較低的二線城市限制較少。反觀房價漲幅和房價收入比的關系,發現二者相關程度不大,說明“因城施策”更傾向于以房價的絕對水平為標準,對房價收入比的關注有限。因此,考慮到二線城市房價的分化較大,在“因城施策”的背景下,明年可能延續分化格局,不改增速整體放緩的趨勢。

  三線城市增速放緩

  棚改退潮,三四線城市房價或將繼續放緩。近三年三線城市房價漲幅總體好于一二線,樣本城市新房的年均漲幅主要在6%-12%之間,而今年以來大多數城市新房價格上漲幅度有所減小,集中在4%-10%之間,岳陽、瀘州等部分城市出現房價下跌的情形;三線城市二手房價亦是有漲有跌,分化加劇,大理、唐山、洛陽等不少城市房價漲速仍然不減,但也有不少城市房價已經出現下跌情形,整體房價上漲速度已經趨緩。往後看,棚改退潮的壓力可能持續顯現,前期透支的需求可能影響未來供需結構,三四線城市房價增速預計繼續放緩。

  房價增速下滑,對利率意味著什麼?

(順發小編︰admin)

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